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《上海国资》杂志（2024年第10期）

百联集团“十四五”规划提出打造以商业零售为核心,商业资产、商业金融、商业投资为支柱的“一核三柱”商业零售产业集团，实现面向未来的高质量发展和可持续增长的转型目标。百联集团旗下全资子公司上海百联资产控股有限公司（以下简称百联资控）承载着做大做强集团“一核三柱”战略中商业资产板块的重要使命。

百联资控成立于2017年，依托百联集团雄厚的资产和卓越的商业运营能力，积极致力于创新构建并实践商办、公寓、产业等多元业务融合战略。以“2+X”产品线为基础，通过开发管理、运营管理、金融管理三大板块的高效协同运作，运用商办升级改造、产业转型开发等城市更新手段，创造并运营未来城市的人文、消费、生活和产业等多元场景，提升资产价值与权益价值，实现资产资本化、资本证券化，建成专业的资产管理平台，成为百联集团商业资产战略的核心支撑点以及上海城市更新领域的标杆企业。

专注存量改造更新

百联资控专注于存量改造更新，秉承“尊重历史、继承精华”的态度，对部分原传统存量老建筑采取契合实际的改造模式，探索品牌文化与空间、历史建筑的完美融合。同时致力于与新锐艺术机构、时尚、数字文娱、新兴文化零售等品牌合作，将原先单一功能的陈旧老办公楼和仓库进行定位和功能的升级，引入创新文化艺术、数字文娱、新零售等业态。针对爱好和从事文化艺术、时尚等目标消费人群，将这些几乎已被岁月埋没的老建筑幻变为艺术文化与时尚的新舞台，让杰出的艺术家、行业领军人才、国际品牌和活动在此迸发灵感，让城市先锋力量在此高频碰撞，将老建筑打造成国际级城市高等级、高活力、高黏性建筑地标与文化领地。

目前，经过百联资控专业团队精心打造的百空间项目，如四川中路133号（原外滩卜内门洋行）、香港路117号（原凯恩宾馆）、光复路127号（四行仓库光三分库）、淮安路668号等10个存量项目投入运营，4个存量项目正在筹备期。

提升资产价值

百联资控专注于提升资产价值，推进资产资本化，资本证券化。公司通过Pre-REITs基金收购符合集团主业战略方向的优质资产，以持有经营、公募REITs等证券化、退出多元化的资产管理方式，实现存量资产和收购资产的价值，并扩大管理规模。业务链条从“建+管”拓展至“投+建+管+退”，新增具备资产证券化退出和Pre-REITs收购优质资产的能力。

2021年9月28日，国内首单城市更新CMBS——百联资控城市更新1号资产支持专项计划，在上海证券交易所成功发行，该项目亦是百联集团首单CMBS的底层资产之一。百联资控城市更新CMBS1期的入池基础资产共计5个改造提升后的存量资产，均位于上海市内环内，地理位置优越，其中4个项目为历史保护建筑。此次CMBS的成功发行，标志着百联集团迈出了资产证券化重要的一步。

运营创造价值

以百联资控运营的百空间卜内门洋行（四川中路133号）为例，该项目位于外滩历史风貌保护区范围内，上海市第二批优秀历史性保护建筑。大楼是一座地上7层的钢筋混凝土框架结构建筑，建筑外观为带有横三段式特征的新古典主义风格。卜内门洋行始建于1921年，原为英商卜内门洋行办公大楼。新中国成立后，大楼由上海商业储运公司使用，在1956年改名为储运大楼，新华书店总店和上海发行所也曾在这里开设与办公。2019年盛夏，整栋大楼迎来了近百年来最彻底的一次整修与翻新。百联资控结合实际，立足长远，着眼于传承历史、保护性开发的原则，围绕“拆、改、留、修”对这栋在历史中沉浮、充满故事的老建筑进行了修缮。更新后的整栋大楼既传承了老建筑的传统面貌，又注入当代艺术的极简之美，成为外滩第二立面新晋的旗舰地标。

修缮后的卜内门洋行在原单一办公功能的百年建筑里集合了收藏级设计家具、艺术展览展示、新一代时尚品牌。该项目被打造成了集展示型办公、艺术展览、餐厅酒吧、公共活动空间为一体的高端新零售及轻奢办公空间，构建了高端艺术品牌资源、国际顶级品牌活动、体验空间品牌的生态群体。

改造升级以来，除了多场顶级奢侈品的VIP高级定制活动，卜内门洋行还举办了各种艺术展览、时尚活动，以及在业内有影响的艺术家巡展，还成为多个热播电视剧及品牌宣传片拍摄取景地。这些都体现了艺术以多元身份对大众媒体和流行文化进行的多元判断与思考，促进公众对全球当代艺术的关注、理解与参与，并将国际的目光引向外滩，使美术馆集结的外滩场域成为多元开放、自由交互的艺术文化社区，与其他邻近的艺术机构一起，成为外滩艺术生态圈的重要部分，使新艺术、老建筑在同一个秩序中推演更迭。所引入的年轻前卫品牌与古老深沉建筑碰撞的冲突感，成为承载艺术最佳的场所。从香水、时尚、餐厅到画廊，一半生活，一半艺术，使其带动周边街区焕发出一种新的艺术活力。

卜内门洋行通过空间、内容、品牌三位一体，使新的生命载体及空间活力汇聚于此，相互碰撞、连缀与共振。卜内门洋行的修缮更新、重新定位以及市场化运作，盘活了存量资产的运营效益，传递百联资控所秉承的“创新改变城市、运营重构价值”的理念与实践，其运营增值同时与资产资本化相互助益。

卜内门洋行连接着周边环境、景观的互动性与共融性，激发片区活力，使之成为兼具社交场景的发生器及文化空间打卡地。通过提升建筑本体的开放性以及互动性，强化公众参与感，在尊重历史肌理的基础上重唤城市记忆，让人们能够真正走进历史建筑空间，实现建筑可阅读、街道可漫步的目标，充分诠释城市更新的含义及路径，“新生于旧”并不是简单的“修旧如旧”，更要连同它的历史风貌和社会关系一同被保护下来，打造社会价值再生的范本。